Eigenkapitalrendite-Rechner
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich nicht die gesamte Immobilie, sondern speziell dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital verzinst. Dieser Rechner berücksichtigt dabei Finanzierung, Zinsen und Tilgung – ein geringerer Eigenkapitaleinsatz kann die prozentuale Rendite verändern, auch wenn sich am Objekt selbst nichts ändert.
Vermietung
Finanzierung
Die Berechnung betrachtet vereinfacht das erste Jahr. Für einen vollständigen Tilgungsplan nutze den Kreditrechner.
Ergebnis
Renditekennzahlen
Misst den laufenden Cashflow im Verhältnis zu deinem eingesetzten Eigenkapital.
Berücksichtigt zusätzlich, dass die Tilgung deine Restschuld reduziert und damit Vermögen aufbaut – ohne Wertsteigerung und ohne Steuern.
Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, wenn die Objektrendite über den Finanzierungskosten liegt. Gleichzeitig steigen Finanzierungslast und Risiko – das ist keine Anlageempfehlung.
Du möchtest die Rendite unabhängig von der Finanzierung betrachten? Nutze den Mietrendite-Rechner.
Du möchtest Steuern und eine detailliertere Immobilienrechnung berücksichtigen? Nutze den Cashflow-Rechner.
Weitere Rechner: Mietrendite-Rechner · Cashflow-Rechner · Kreditrechner · Kaufnebenkosten-Rechner · Sondertilgungsrechner
Was ist die Eigenkapitalrendite?
Die Mietrendite (siehe Mietrendite-Rechner) betrachtet ausschließlich das Objekt selbst – Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, unabhängig davon, wie du den Kauf finanzierst. Die Eigenkapitalrendite betrachtet dagegen nur den Teil, den du tatsächlich selbst investierst: dein eingesetztes Eigenkapital. Finanzierst du einen größeren Teil über ein Darlehen, veränderst du damit automatisch auch die Eigenkapitalrendite – auch wenn Kaufpreis und Miete exakt gleich bleiben.
So berechnet der Rechner die Eigenkapitalrendite
Fremdkapital = Kaufpreis + Kaufnebenkosten − Eigenkapital
Operativer Überschuss = effektive Jahresmiete − nicht umlagefähige Kosten − Instandhaltung
Cashflow = Überschuss − Zinsen Jahr 1 − Tilgung Jahr 1
Cash-on-Cash-Rendite = Cashflow ÷ Eigenkapital
Eigenkapitalrendite inkl. Tilgung = (Überschuss − Zinsen Jahr 1) ÷ Eigenkapital
Zinsen und Tilgung werden dabei bewusst vereinfacht auf das erste Jahr angewendet (Fremdkapital × Sollzins bzw. × anfängliche Tilgung) – nicht monatlich mit sinkender Restschuld fortgeschrieben wie im vollständigen Tilgungsplan. Für die exakte langfristige Entwicklung über mehrere Jahre nutze den Kreditrechner.
Cash-on-Cash-Rendite und Eigenkapitalrendite inklusive Tilgung
Der Rechner zeigt zwei unterschiedliche Kennzahlen, die verschiedene Fragen beantworten. Die Cash-on-Cash-Rendite setzt nur den tatsächlich verfügbaren Cashflow (nach Zinsen und Tilgung) ins Verhältnis zum Eigenkapital – sie zeigt, wie viel Geld dir laufend tatsächlich zufließt. Die Eigenkapitalrendite inklusive Tilgung berücksichtigt zusätzlich, dass die Tilgung deine Restschuld reduziert und damit Vermögen aufbaut, auch wenn dieses Geld nicht als Cashflow bei dir ankommt. Tilgung kostet Liquidität (sie fließt ab), baut aber gleichzeitig Vermögen auf (sie reduziert eine Schuld) – beide Kennzahlen sind unterschiedliche, gleichermaßen gültige Perspektiven auf dieselbe Investition, keine ist grundsätzlich „die richtige".
Der Leverage-Effekt
Fremdkapital verändert die Eigenkapitalrendite, weil sich derselbe Ertrag auf einen kleineren oder größeren Eigenkapitalbetrag verteilt – das ist der Leverage-Effekt. Am selben Objekt (siehe Rechenbeispiel unten) zeigt sich das unterschiedlich für beide Kennzahlen: Mit 80.000 € Eigenkapital statt 165.000 € (also mehr Fremdkapital) sinkt die Cash-on-Cash-Rendite von 3,05 % auf 0,4375 %, weil der höhere Kapitaldienst (Zinsen und Tilgung) den laufenden Cashflow stark verringert. Die Eigenkapitalrendite inklusive Tilgung steigt dagegen von 5,05 % auf 6,6875 %, weil sich der Vermögenszuwachs (der die Tilgung mit einschließt) auf ein kleineres Eigenkapital verteilt. Der Leverage-Effekt wirkt also nicht zwangsläufig einheitlich auf beide Kennzahlen – mehr Fremdkapital kann gleichzeitig die eine Kennzahl senken und die andere erhöhen. Gleichzeitig steigen mit mehr Fremdkapital die Zinsbelastung und das Risiko, dass der Cashflow ins Minus rutscht. Das ist keine Empfehlung, möglichst viel oder möglichst wenig zu finanzieren.
Rechenbeispiel
Kaufpreis 300.000 €, Kaufnebenkosten 30.000 €, Eigenkapital 80.000 €, Kaltmiete 1.500 €/Monat, 5 % Leerstand, 1.200 €/Jahr nicht umlagefähige Kosten, 1.800 €/Jahr Instandhaltung, 3,5 % Sollzins, 2,0 % anfängliche Tilgung (Standardwerte des Rechners).
Was bewirkt mehr oder weniger Eigenkapital?
Mehr Eigenkapital bedeutet weniger Fremdkapital – und dadurch geringere Zinsen und Tilgung im ersten Jahr. Im selben Objekt wie oben, aber mit 165.000 € statt 80.000 € Eigenkapital (also 165.000 € statt 250.000 € Fremdkapital), sinken die Zinsen Jahr 1 auf 5.775,00 € und die Tilgung Jahr 1 auf 3.300,00 €, wodurch der Cashflow auf 5.025,00 € steigt. Die Cash-on-Cash-Rendite steigt dadurch auf 3,05 %, während die Eigenkapitalrendite inklusive Tilgung auf 5,05 % sinkt (siehe Abschnitt „Der Leverage-Effekt" oben für die Einordnung). Wie viel Eigenkapital für dich sinnvoll ist, hängt von deiner individuellen Situation ab – das kann dieser Rechner nicht bewerten.
Warum Tilgung nicht dasselbe wie Cashflow ist
Die Tilgung reduziert deine Restschuld gegenüber der Bank – sie ist damit Vermögensaufbau, keine Ausgabe im eigentlichen Sinn. Trotzdem verlässt sie genauso wie die Zinsen dein Konto und belastet deine monatliche Liquidität. Deshalb kann eine Immobilie einen niedrigen oder sogar negativen Cashflow haben, obwohl gleichzeitig über die Tilgung Vermögen aufgebaut wird – im Rechenbeispiel oben beträgt der Cashflow nur 350 € im Jahr, während der Vermögenszuwachs inklusive Tilgung bei 5.350 € liegt. Eine Betrachtung mit Steuern und einer vollständigen Cashflow-Rechnung über mehrere Jahre bietet der Cashflow-Rechner.
Was bedeutet eine hohe Eigenkapitalrendite?
Eine hohe Prozentzahl kann mehrere Ursachen haben: einen guten operativen Ertrag der Immobilie, aber auch einfach sehr wenig eingesetztes Eigenkapital bei entsprechend hohem Fremdkapitalhebel (siehe „Der Leverage-Effekt" oben). Die Eigenkapitalrendite allein sagt nicht, welcher dieser beiden Effekte überwiegt. Schau dir deshalb zusätzlich den absoluten Cashflow, das eingegangene Finanzierungsrisiko und die Kennzahlen des Objekts selbst (z. B. über den Mietrendite-Rechner) an, statt die Eigenkapitalrendite isoliert zu bewerten. Das ist keine Anlageberatung.
Grenzen des Eigenkapitalrenditerechners
Nicht berücksichtigt: Der Rechner bildet ausschließlich eine Jahr-1-Betrachtung ab – Miete, Zinssatz und Kosten werden als über dieses Jahr konstant angenommen, keine Mietsteigerungen, Zinsänderungen oder Anschlussfinanzierung. Zinsen und Tilgung werden einmalig auf das anfängliche Fremdkapital angewendet, nicht als vollständiger, über die Jahre fortgeschriebener Tilgungsplan (dafür siehe Kreditrechner). Eine Wertsteigerung der Immobilie ist in diesem Rechner nicht enthalten – auch nicht als Annahme oder Eingabefeld (anders als die entsprechende Kennzahl im Cashflow-Rechner, die Wertsteigerung und Steuereffekte einschließt). Ebenfalls nicht berücksichtigt: Steuern, Verkaufskosten, ein Verkaufszeitpunkt, größere Reparaturen über die pauschale Instandhaltung hinaus, Leerstand über das erste Jahr hinaus und Inflation.