Cashflow-Rechner

Der Cashflow-Rechner zeigt, was von deinen Mieteinnahmen nach Finanzierung, laufenden Kosten und Steuer monatlich übrig bleibt. Neben Kaufpreis und Miete fließen dabei auch Fremdkapital, Zinsen, Tilgung, Abschreibung (AfA) und dein Grenzsteuersatz ein – als vereinfachte Modellrechnung für Österreich, keine Steuerberatung.

Was bedeutet Cashflow bei einer Immobilie?

Den Mieteinnahmen stehen laufende Fixkosten, die monatliche Kreditrate (Zinsen + Tilgung) und eine mögliche Steuerwirkung gegenüber. Der Cashflow ist das, was davon monatlich tatsächlich übrig bleibt oder zusätzlich aufgebracht werden muss.

Eine Immobilie kann trotz guter Mietrendite einen negativen Cashflow haben: Die Mietrendite bezieht sich nur auf Kaufpreis und Miete und blendet die Finanzierung komplett aus. Ein hoher Fremdkapitalanteil mit entsprechend hoher monatlicher Kreditrate kann den Cashflow deutlich belasten, unabhängig davon, wie gut die reine Mietrendite aussieht.

So berechnet der Rechner den Cashflow

Die Annuität wird nach demselben Prinzip berechnet wie im Kreditrechner. Ein negatives steuerliches Ergebnis (z. B. durch Zinsen und AfA) wirkt als Steuergutschrift und erhöht den Cashflow nach Steuer entsprechend.

Steuern, AfA und Grundanteil

Der Grenzsteuersatz wird direkt auf das steuerliche Ergebnis (Jahresnettomiete abzüglich Zinsen und AfA) angewendet. Er wirkt sich ausschließlich auf die Steuerwirkung und damit auf den Cashflow nach Steuer aus – der Cashflow vor Steuer bleibt davon unberührt.

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) wird pauschal mit 1,5 % pro Jahr auf den Gebäudeanteil des reinen Kaufpreises berechnet (Kaufpreis × (1 − Grundanteil %) × 1,5 %) – die Kaufnebenkosten fließen nicht in diese Bemessungsgrundlage ein. Der Grundanteil reduziert die AfA-Basis, weil Grund und Boden steuerlich nicht abgeschrieben werden darf, nur das Gebäude.

Wichtig: Nur die Zinsen mindern das steuerliche Ergebnis, die Tilgung nicht. Das ist ein Grund, warum ein Kredit mit hoher Tilgung den Cashflow spürbar belasten kann, ohne die Steuerlast zu senken – die Tilgung baut stattdessen Vermögen auf (siehe Abschnitt weiter unten).

Diese Steuerlogik ist eine vereinfachte Modellrechnung für Österreich (pauschaler Grenzsteuersatz auf Vermietungseinkünfte, feste AfA von 1,5 %) und keine Steuerberatung. Für Deutschland und die Schweiz steht im Cashflow-Rechner aktuell noch keine eigene Berechnung zur Verfügung.

Rechenbeispiel

Kaufpreis 100.000 €, Gesamtkaufpreis inkl. Kaufnebenkosten 120.000 €, Fremdkapital 80.000 €, Eigenkapital 40.000 €, Zinssatz 3 %, monatliche Annuität 400 €, monatliche Nettomiete 500 €, Grundanteil 20 %, Grenzsteuersatz 50 %, erwartete Wertsteigerung 3 %.

Die Kaufnebenkosten (hier grob mit 20.000 € angenommen) lassen sich für Österreich exakt im Kaufnebenkosten-Rechner ermitteln.

Was sagt ein positiver oder negativer Cashflow aus?

Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Mieteinnahmen Kreditrate und Steuer laufend decken. Ein Cashflow um null – wie im Rechenbeispiel oben nach Steuer – bedeutet, dass sich die Immobilie laufend gerade selbst trägt. Bei einem negativen Cashflow musst du monatlich zuzahlen.

Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch ein schlechtes und ein positiver nicht automatisch ein gutes Investment: Ein Teil der monatlichen Kreditrate ist Tilgung – sie kostet zwar Liquidität, reduziert aber deine Restschuld und baut damit Vermögen auf. Umgekehrt bedeutet ein laufender Zuschussbedarf ein reales Risiko, etwa bei Mietausfall, Zinssteigerung oder Einkommensausfall auf deiner Seite – das solltest du unabhängig vom reinen Vorzeichen des Cashflows einplanen.

Immobilie oder ETF – was zeigt der Vergleich?

Der Vergleich stellt zwei stark vereinfachte Modelle gegenüber: Auf der einen Seite, was aus deinem eingesetzten Eigenkapital würde, hättest du es stattdessen einmalig zu 7 % p.a. über 10 Jahre in einen ETF investiert (ist der monatliche Cashflow nach Steuer negativ, wird zusätzlich angenommen, dass genau dieser Fehlbetrag monatlich mit in den ETF eingezahlt wird). Auf der anderen Seite steht der Vermögenszuwachs der Immobilie im ersten Jahr (Wertsteigerung plus Nettomiete abzüglich Zinsen und Steuer, ohne die tilgungsbedingte Restschuldreduktion separat zu zählen, da sie bereits im Cashflow steckt), linear auf 10 Jahre hochgerechnet.

Renditeannahme (7 % p.a.) und Zeitraum (10 Jahre) sind feste Werte im Rechner, nicht editierbar. Die Immobilien-Wertsteigerung fließt über dein eingegebenes „Wertsteigerung"-Feld ein, wird aber nur für das erste Jahr berechnet und dann einfach verzehnfacht – keine echte Zinseszins-Fortschreibung über 10 Jahre wie beim ETF.

Der Vergleich erlaubt eine grobe Gegenüberstellung unter diesen festen Annahmen – er erlaubt keine allgemeine Aussage „Immobilie ist besser" oder „ETF ist besser". Reale Mieten, Zinsen, Immobilienwerte und Aktienmärkte können von den Modellannahmen erheblich abweichen; Kapitalertragsteuer auf ETF-Gewinne und Verkaufskosten der Immobilie sind in keinem der beiden Werte enthalten.

Grenzen des Cashflow-Rechners

Nicht berücksichtigt: Mietausfall/Leerstand (anders als der Mietrendite-Rechner, der ein eigenes Leerstand-Feld hat), zukünftige Zinsänderungen oder eine Anschlussfinanzierung (ein fixer Zinssatz gilt für die gesamte Laufzeit), Mietsteigerungen (die Miete bleibt über den Betrachtungszeitraum konstant), Verkaufskosten oder Steuern bei einem späteren Verkauf sowie individuelle steuerliche Besonderheiten über den pauschalen Grenzsteuersatz hinaus.

Vereinfacht berücksichtigt: Die Zinsen im ersten Jahr werden pauschal als Zinssatz × anfängliche Darlehenssumme berechnet, nicht aus einem monatlichen Tilgungsplan mit sinkender Restschuld (die tatsächlichen Zinsen liegen dadurch minimal niedriger). Die Wertsteigerung wird nur für das erste Jahr berechnet und für den 10-Jahres-ETF-Vergleich linear hochgerechnet, nicht als fortlaufende Simulation.

Die gesamte Berechnung ist eine vereinfachte Modellrechnung für Österreich, keine Steuerberatung und keine Anlageempfehlung.

Häufige Fragen