Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Alle Sätze und was sie dich kosten

Beim Immobilienkauf in Deutschland ist die Grunderwerbsteuer der größte einzelne Nebenkostenposten – und der einzige, dessen Höhe allein davon abhängt, in welchem Bundesland die Immobilie steht. Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland liegen drei Prozentpunkte. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro sind das 10.500 Euro Unterschied für ein und dieselbe Immobilie.

Warum jedes Bundesland anders rechnet

Bis 2006 galt bundesweit ein einheitlicher Satz von 3,5 Prozent. Mit der Föderalismusreform erhielten die Länder das Recht, ihn selbst festzulegen – und fast alle haben seither erhöht. Nur Bayern ist bei 3,5 Prozent geblieben. Thüringen ist das bislang einzige Land, das wieder gesenkt hat: Anfang 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent. Die jüngste Änderung kommt aus Bremen, das Mitte 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht hat.

Alle 16 Bundesländer in der Übersicht

Beispielrechnung jeweils für einen Kaufpreis von 350.000 Euro:

Maßgeblich ist immer das Bundesland, in dem die Immobilie liegt – nicht dein Wohnsitz. Wer in Hamburg wohnt und in Bayern kauft, zahlt die bayerischen 3,5 Prozent.

Wie die Steuer berechnet wird

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in der Praxis also der beurkundete Kaufpreis. Der Ablauf ist standardisiert: Der Notar meldet den Kauf ans Finanzamt, das Finanzamt schickt dir den Steuerbescheid, und erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne die trägt dich das Grundbuchamt nicht als Eigentümer ein. Die Grunderwerbsteuer ist damit kein Posten, den man schieben kann – sie steht zwischen dir und deinem Eigentum.

Steuerschuldner sind rechtlich Käufer und Verkäufer gemeinsam; im Kaufvertrag wird sie praktisch immer dem Käufer zugewiesen, und an ihn wendet sich auch das Finanzamt zuerst.

Wo sich legal sparen lässt

Bewegliche Sachen herausrechnen. Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück samt Gebäude an, nicht auf mitverkaufte bewegliche Gegenstände. Einbauküche, Markise oder Sauna können mit realistischem Zeitwert gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen werden und mindern die Bemessungsgrundlage. Wichtig: realistisch bewerten und im Vertrag dokumentieren – Fantasiewerte kassiert das Finanzamt ein.

Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen. Der anteilige Bestand der Rücklage, den du beim Kauf einer Eigentumswohnung mit übernimmst, gehört wirtschaftlich nicht zum Grundstück. Ob er die Bemessungsgrundlage mindert, ist im Detail umstritten – sprich das vor der Beurkundung mit dem Notar oder Steuerberater an, statt dich darauf zu verlassen.

Nicht steuerbar sind außerdem Erwerbe unter der Freigrenze von 2.500 Euro sowie – nach eigenen Regeln – Erbschaften, Schenkungen und Verkäufe zwischen Ehegatten und in gerader Linie Verwandten. Für den normalen Kauf am Markt hilft davon nichts.

Für Kapitalanleger: nicht sofort weg, sondern abschreibbar

Wer vermietet, verliert die Grunderwerbsteuer nicht ersatzlos: Sie zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht damit die Abschreibungsbasis des Gebäudeanteils. Über die Nutzungsdauer verteilt holst du dir einen Teil über die Steuer zurück – nicht sofort, aber verlässlich. Genau so rechnet auch der Cashflow-Rechner für Deutschland: Die Kaufnebenkosten fließen dort in die Gesamtinvestition ein, die AfA in die jährliche Steuerwirkung.

Der Vergleich zu Österreich und der Schweiz

In Österreich gilt bundesweit ein einheitlicher Satz von 3,5 Prozent – dort stellt sich die Standortfrage steuerlich nicht. In der Schweiz ist es umgekehrt noch kleinteiliger als in Deutschland: Die Handänderungssteuer ist Sache der Kantone, manche erheben gar keine. Details dazu im Ratgeber zur österreichischen Grunderwerbsteuer.

Selbst durchrechnen

Wie sich Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und eine allfällige Maklerprovision bei deinem Kaufpreis und Bundesland summieren, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner für Deutschland – und was nach Finanzierung und Steuer monatlich übrig bleibt, der Cashflow-Rechner.

Stand: August 2026. Dieser Text ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.