Handänderungssteuer in der Schweiz: Was dein Kanton beim Immobilienkauf verlangt

Wer in der Schweiz eine Immobilie kauft, stellt schnell fest: Auf die Frage „Wie hoch ist die Handänderungssteuer?" gibt es keine schweizweite Antwort. Die Abgabe ist Sache der Kantone – und die Unterschiede sind grösser als bei jeder anderen Kaufnebenkosten-Position. Einige Kantone verlangen über drei Prozent des Kaufpreises, andere gar nichts. Beim gleichen Kaufpreis kann derselbe Kauf je nach Kanton zehntausende Franken auseinanderliegen.

Wie die Handänderungssteuer funktioniert

Die Handänderungssteuer wird beim Eigentumsübergang eines Grundstücks fällig – „Handänderung" ist der schweizerische Ausdruck dafür. Je nach Kanton ist sie als echte Steuer ausgestaltet oder als sogenannte Gemengsteuer, die Gebühren- und Steuerelemente mischt. Manche Kantone erheben sie selbst, andere überlassen sie den Gemeinden – dann hängt der Satz sogar davon ab, in welcher Gemeinde die Immobilie steht.

In der Regel zahlt der Käufer. Einzelne Kantone teilen die Abgabe zwischen Käufer und Verkäufer auf, und vertraglich lässt sich ohnehin anderes vereinbaren.

Kantone ohne Handänderungssteuer

Eine Besonderheit, die es weder in Deutschland noch in Österreich gibt: Mehrere Kantone erheben gar keine Handänderungssteuer.

Zürich hat sie per 1. Januar 2005 abgeschafft – per Volksabstimmung, auf Initiative des Hauseigentümerverbands. Schwyz folgte 2009 auf demselben Weg und kennt seither weder eine Steuer noch eine nennenswerte Ersatzgebühr. Auch Zug und Glarus erheben keine Handänderungssteuer. Ebenfalls keine Handänderungssteuer kennen Tessin, Schaffhausen und Uri. Im Aargau existiert keine klassische Handänderungssteuer, nur eine geringe Grundbuchabgabe.

Wichtig: „Keine Handänderungssteuer" heisst nicht „kostenloser Eigentumsübergang". Grundbuch- und Notariatskosten fallen überall an – sie sind nur deutlich kleiner als eine prozentuale Steuer.

Kantone mit bekannten Sätzen

Für diese Kantone lässt sich der Satz konkret beziffern:

Der Berner Freibetrag ist dabei die interessanteste Regelung: Wer eine Immobilie zum Selbstbewohnen kauft, zahlt die 1,8 Prozent nur auf den Teil des Kaufpreises über 800'000 Franken. Für Kapitalanleger gilt der Freibetrag nicht – vermietete Objekte werden ab dem ersten Franken besteuert.

Die teure Westschweiz

Am oberen Ende liegen die Westschweizer Kantone und Basel-Stadt: In Neuenburg, Genf und Basel-Stadt bewegt sich die Abgabe in der Grössenordnung von drei Prozent, in der Waadt kommen Kanton und Gemeinde zusammen auf bis zu 3,3 Prozent. Bei einem Kaufpreis von einer Million Franken ist das ein Unterschied von über 30'000 Franken gegenüber Zürich – für denselben Vorgang.

Für die übrigen Kantone gilt: Die Regelungen sind zu unterschiedlich und zu kleinteilig, als dass sich ein pauschaler Satz seriös angeben liesse – teils Gemeindesache, teils als Gebühr statt Steuer ausgestaltet, teils mit Ausnahmen für Selbstnutzer. Verlässlich ist nur der Blick in die Regelung des konkreten Kantons, meist auf der Website des kantonalen Grundbuchamts oder der Steuerverwaltung.

Was neben der Steuer anfällt

Drei Positionen kommen in jedem Kanton dazu, unabhängig von der Handänderungssteuer:

Notariat. Die Schweiz kennt zwei Systeme: Amtsnotariate mit staatlich festgelegten Gebühren und freie Notariate mit teils verhandelbaren Tarifen. Die Kosten unterscheiden sich entsprechend stark von Kanton zu Kanton.

Grundbuch. Die Eintragungsgebühr ist überall geschuldet, meist als Promillesatz des Kaufpreises oder als Pauschale – klein im Vergleich zur Steuer, aber nie null.

Schuldbrief. Wer finanziert, braucht für die Bank einen Schuldbrief als Pfandsicherheit. Dessen Errichtung kostet je nach Kanton eigene Gebühren, gerechnet auf die Pfandsumme.

Selbst durchrechnen

Im Kaufnebenkosten-Rechner für die Schweiz kannst du deinen Kanton auswählen: Für die Kantone mit bekannten Sätzen rechnet er die Handänderungssteuer automatisch, für Kantone ohne Steuer weist er das aus, und wo die Regelung nur individuell zu klären ist, kannst du den Satz deines Kantons selbst eintragen. Notariats- und Schuldbriefkosten trägst du nach Offerte oder kantonalem Tarif ein.

Zum Vergleich der Nachbarländer: In Deutschland regelt jedes Bundesland seinen Grunderwerbsteuersatz selbst (3,5 bis 6,5 Prozent), in Österreich gilt bundesweit ein einheitlicher Satz von 3,5 Prozent.

Stand: August 2026. Dieser Text ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Massgeblich sind die Regelungen des jeweiligen Kantons.