Notarkosten beim Immobilienkauf in Österreich: Vertragserrichtung und Treuhand

Neben Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren ist die Vertragserrichtung der dritte feste Posten bei den Kaufnebenkosten. Anders als die Steuer ist er nicht gesetzlich fixiert – hier gibt es tatsächlich Verhandlungsspielraum.

Notar oder Rechtsanwalt – beide sind zulässig

In Österreich dürfen sowohl Notare als auch Rechtsanwälte einen Immobilienkaufvertrag errichten. Das unterscheidet Österreich von Deutschland, wo ausschließlich der Notar zuständig ist. In der Praxis übernimmt meist der Notar, weil er Vertragserrichtung, Treuhandabwicklung und Grundbucheintragung aus einer Hand anbietet.

Ein Notariatsakt ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn keine der Vertragsparteien anwaltlich vertreten ist. Sind beide Seiten durch einen Rechtsanwalt vertreten, wäre theoretisch auch ein privatschriftlicher Vertrag möglich – in der Praxis kommt das kaum vor, weil dann trotzdem eine beglaubigte Aufsandungserklärung für die Grundbucheintragung nötig ist.

Was die Kosten umfassen

Unter „Notarkosten" fasst man üblicherweise drei Leistungen zusammen:

Vertragserrichtung. Aufsetzen und rechtliche Prüfung des Kaufvertrags, einschließlich der Klärung von Lastenfreistellung, Gewährleistung und Zahlungsmodalitäten.

Treuhandabwicklung. Der Notar verwahrt den Kaufpreis treuhändig, bis alle Bedingungen erfüllt sind – etwa die Lastenfreistellung im Grundbuch. Das schützt beide Seiten: Der Käufer zahlt nicht, bevor er lastenfreies Eigentum bekommt, der Verkäufer bekommt sein Geld, sobald die Eintragung gesichert ist.

Grundbucheinreichung. Die technische Abwicklung der Eintragung, getrennt von der staatlichen Eintragungsgebühr selbst.

Wie hoch die Kosten sind

Als Richtwert kursieren unterschiedliche Angaben zwischen 1 und 3 Prozent des Kaufpreises, üblich sind in der Praxis eher 1,5 bis 3 Prozent netto. Es gibt keinen gesetzlichen Fixsatz wie bei der Grunderwerbsteuer – der tatsächliche Betrag hängt vom Aufwand, der Komplexität des Falls und dem einzelnen Notar oder Anwalt ab.

Rechenbeispiel

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro liegen die Notarkosten für Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung überschlägig zwischen 5.250 und 10.500 Euro netto – zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer sind das rund 6.300 bis 12.600 Euro, je nach Komplexität und Honorarvereinbarung.

Warum sich ein Vergleich lohnt

Weil es keinen Fixsatz gibt, unterscheiden sich Angebote spürbar. Anders als bei der Maklerprovision, wo ein gesetzlicher Höchstsatz die Verhandlung begrenzt, ist hier nach oben offen. Ein Kostenvoranschlag vor Beauftragung ist deshalb sinnvoll – seriöse Notariate und Kanzleien legen ihn auf Anfrage offen.

Wichtig für den Vergleich: Prüf, was im Angebot enthalten ist. Ein niedriger Preis für die reine Vertragserrichtung ohne Treuhand ist nicht direkt vergleichbar mit einem höheren Gesamtpreis für beide Leistungen aus einer Hand.

Was das nicht abdeckt

Die Notarkosten sind vom Grundbuchgebühren-Themenkomplex zu unterscheiden: Die staatliche Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent (Eigentum) beziehungsweise 1,2 Prozent (Pfandrecht bei Finanzierung) fließt an den Staat, nicht an den Notar – dazu mehr im Ratgeber zur Grunderwerbsteuer. Auch die Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist, ist ein eigener Posten – Details im Ratgeber zur Maklerprovision.

Für privat genutzte Immobilien sind Notarkosten übrigens steuerlich nicht absetzbar – bei Vermietung fließen sie dagegen in die Anschaffungsnebenkosten und damit in die Abschreibungsbasis ein, wie im Cashflow-Rechner für Österreich berücksichtigt.

Selbst durchrechnen

Wie sich Notarkosten zusammen mit Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Maklerprovision bei deinem Kaufpreis summieren, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner für Österreich.

Stand: August 2026. Dieser Text ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Einzelfall und der Honorarvereinbarung ab.