Maklerprovision beim Immobilienkauf in Österreich: Höhe, wer zahlt, was verhandelbar ist

Die Maklerprovision ist beim Immobilienkauf der einzige größere Nebenkostenposten, über den sich überhaupt reden lässt. Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren stehen fest – die Provision nicht. Umso mehr lohnt es sich zu wissen, was zulässig ist und wo der Spielraum liegt.

Das Wichtigste in Kürze

Beim Kauf darf der Makler von jeder Vertragspartei bis zu 3 Prozent des Kaufpreises verlangen, zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer – brutto also bis zu 3,6 Prozent. Weil er als Doppelmakler für beide Seiten tätig sein darf, können in Summe bis zu 7,2 Prozent des Kaufpreises an Provision fließen. Das Bestellerprinzip, von dem viele gehört haben, gilt beim Kauf nicht.

Der gesetzliche Höchstsatz

Geregelt ist das in der Immobilienmaklerverordnung. Der Satz von 3 Prozent netto je Partei gilt für Kaufpreise oberhalb einer Wertgrenze von 48.448,51 Euro – also praktisch für jeden normalen Wohnungs- oder Hauskauf. Darunter gelten gestaffelte, teils höhere Sätze: Bis 36.336,42 Euro sind es 4 Prozent, im Bereich dazwischen ein Fixbetrag von 1.453,46 Euro.

Wichtig ist das Wort Höchstsatz. Es ist eine Obergrenze, kein Tarif. Unterhalb davon ist der Makler in seiner Preisgestaltung frei – und damit bist du es in der Verhandlung auch. In der Praxis wird der Höchstsatz häufig verlangt, aber er ist nicht selbstverständlich, gerade in Marktphasen mit langen Vermarktungszeiten.

Rechenbeispiel

Kaufpreis 350.000 Euro, Makler tritt als Doppelmakler auf und verlangt von beiden Seiten den Höchstsatz:

Derselbe Betrag fällt noch einmal auf Verkäuferseite an. Wirtschaftlich fließen damit 25.200 Euro an den Makler – bei einer einzigen vermittelten Wohnung.

Warum das Bestellerprinzip hier nicht hilft

Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch. Das hat für Wohnungssuchende viel verändert, weil in der Praxis fast immer der Vermieter den Erstauftrag erteilt – und damit die Provision trägt.

Diese Regelung gilt ausschließlich für Wohnungsmietverträge. Beim Kauf ist alles beim Alten geblieben: Der Makler darf weiterhin als Doppelmakler auftreten und von Käufer und Verkäufer Provision verlangen. Das ist einer der häufigsten Irrtümer am österreichischen Immobilienmarkt, und er kostet Käufer, die sich darauf verlassen, schnell einen fünfstelligen Betrag.

Was der Makler dir sagen muss

Tritt der Makler für beide Seiten auf, muss er dich als Konsument ausdrücklich darauf hinweisen. Ebenso auf ein allfälliges Naheverhältnis zum Verkäufer – etwa wenn er selbst oder ein Angehöriger beteiligt ist.

Auch das Exposé unterliegt Vorgaben: Es soll unter anderem die Stellung des Maklers, die Höhe der Provision, eine allfällige Doppeltätigkeit, die zu erwartenden Nebenkosten, die Objektdaten sowie den Grundbuchsstand ausweisen. Ein Exposé, das die Provisionshöhe nicht nennt, ist ein Warnsignal – und ein guter Anlass, gleich beim ersten Kontakt danach zu fragen.

Wann die Provision fällig wird

Der Provisionsanspruch entsteht, wenn durch die Vermittlung des Maklers ein Hauptvertrag zustande kommt – also mit Abschluss des Kaufvertrags, nicht erst mit Grundbucheintragung oder Übergabe. Das ist in zwei Situationen unangenehm: wenn der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung steht, und wenn die Finanzierung im Nachhinein platzt.

Wer beim Kauf eine Finanzierungszusage noch nicht in der Hand hat, sollte deshalb vorab klären, wie sich die Provisionspflicht in diesem Fall verhält, und das im Zweifel vertraglich regeln lassen.

Wo dein Verhandlungsspielraum liegt

Drei Ansätze, die realistisch etwas bringen:

Früh fragen. Die Provision ist Teil des Maklervertrags, nicht des Kaufvertrags. Wer erst beim Notartermin darüber reden will, verhandelt zu spät.

Auf die Doppeltätigkeit zielen. Wenn der Makler ohnehin von beiden Seiten kassiert, ist das ein sachliches Argument für einen niedrigeren Satz auf deiner Seite.

Den Marktzustand nutzen. Bei einem Objekt, das seit Monaten inseriert ist, steht der Makler anders da als bei einer Wohnung mit zehn Interessenten.

Und rechne mit, was die Provision an deiner Gesamtinvestition ausmacht: Bei 350.000 Euro Kaufpreis sind 3,6 Prozent mehr als die Grundbuchgebühren und Vertragskosten zusammen.

Selbst durchrechnen

Wie sich Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Vertragserrichtung bei deinem Kaufpreis summieren, kannst du im Kaufnebenkosten-Rechner für Österreich durchspielen – inklusive der Frage, wie viel eine ausverhandelte Provision am Ende ausmacht.

Stand: August 2026. Dieser Text ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfragen zu Provisionshöhe, Fälligkeit oder Rückforderung lohnt sich anwaltliche Beratung.