KIM-Verordnung und Eigenmittel: was 2026 wirklich gilt

Die KIM-V ist seit 30. Juni 2025 Geschichte. Trotzdem kursieren ihre drei Kennzahlen – Beleihungsquote, Schuldendienstquote, Laufzeit – weiter durch jede Finanzierungsberatung, und mit ihnen zwei Eigenmittel-Faustregeln, die sich scheinbar widersprechen: "10 % reichen" und "rechne mit 20 %". Beide können richtig sein, weil sie sich auf unterschiedliche Größen beziehen. Dieser Text erklärt, was rechtlich an die Stelle der KIM-V getreten ist, was die drei Kennzahlen exakt bedeuten – und rechnet an einem konkreten Beispiel vor, wie aus einer einzigen Transaktion zwei unterschiedliche, beide korrekte Eigenmittel-Prozentsätze werden.

Das Wichtigste in Kürze

Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) wurde nicht über den 30. Juni 2025 hinaus verlängert. Seither gibt es keine rechtlich bindende Verordnung mehr, die Banken bei der Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten an feste Obergrenzen bindet. An ihre Stelle sind zwei Dokumente getreten, die dieselben drei Richtwerte – Beleihungsquote max. 90 %, Schuldendienstquote max. 40 %, Laufzeit max. 35 Jahre – als aufsichtliche Erwartung statt als gesetzliche Grenze weiterführen. Für Kreditnehmer:innen heißt das in der Praxis: dieselben Zahlen wie bisher, aber mit etwas mehr Verhandlungsspielraum der Bank im Einzelfall.

Was rechtlich an die Stelle der KIM-V getreten ist

Zwei Dokumente, unterschiedlich verbindlich:

Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hatte die FMA bereits in seiner Sitzung vom 2. Dezember 2024 gebeten, Maßnahmen zur Sicherung der Vergabestandards zu prüfen. In der Presseaussendung zur 44. Sitzung vom 26. Februar 2025 formulierte das FMSG dann wörtlich eine "Leitlinie zu den Vergabestandards": Beleihungsquote nicht mehr als 90 %, Schuldendienstquote nicht mehr als 40 %, maximale Laufzeit nicht mehr als 35 Jahre. Ein eigenständiges Leitliniendokument mit eigenem Titel gibt es dazu nicht – die Leitlinie wurde ausschließlich über diese Presseaussendung kommuniziert. Das FMSG ist ein beratendes Gremium ohne eigene Verordnungskompetenz; seine Leitlinie bindet niemanden unmittelbar.

Mehr Gewicht hat das FMA-Rundschreiben zur soliden Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten (Dokumentennummer 02/2025, veröffentlicht am 26. Juni 2025, kurz WIK-Rundschreiben). Es legt die FMA-Rechtsauffassung zu § 5 Abs. 1 KI-RMV (Kreditinstitute-Risikomanagementverordnung) dar – und diese Verordnung ist, anders als die KIM-V, weiterhin in Kraft und verlangt unabhängig vom Rundschreiben eine solide Kreditvergabe. Das Rundschreiben selbst sagt aber ausdrücklich von sich: "Dieses Rundschreiben stellt keine Verordnung dar. […] Über die gesetzlichen Bestimmungen hinausgehende Rechte und Pflichten können aus Rundschreiben nicht abgeleitet werden." Es ist also eine Auslegungshilfe zu einer bestehenden, bindenden Norm – verbindlicher als die FMSG-Presseaussendung, aber selbst keine eigene Rechtsquelle.

Die FMA überwacht die Einhaltung laut Rundschreiben "tourlich" und adressiert Abweichungen unter anderem "im Rahmen der aufsichtlichen Überprüfung (SREP)" – der planmäßigen Bankenaufsicht. Ein Verstoß gegen die Richtwerte ist damit keine automatische Strafe, kann aber in die aufsichtliche Beurteilung eines Instituts einfließen.

Die drei Kennzahlen im Detail

Alle drei Werte gelten als Richtwerte, von denen Banken abweichen können, wenn sie das in ihren eigenen Kreditvergabestandards nachvollziehbar dokumentieren.

Entscheidend für alles Weitere ist die Bezugsgröße der Beleihungsquote. Gesetzlich definiert ist sie in § 23h Abs. 2 Z 1 BWG als Quotient aus der Summe der Kreditverbindlichkeiten eines Kreditnehmers aus Immobilien-Fremdkapitalfinanzierungen und der Summe der Marktwerte der als Sicherheit dienenden Immobilien (abzüglich Vorlasten, zuzüglich sonstiger Sicherheiten). Im Nenner steht also der Immobilienwert – nicht der Gesamtaufwand, den du als Käufer:in tatsächlich aufbringen musst. Und genau diese Lücke zwischen beiden Größen ist der Grund für die zwei kursierenden Eigenmittel-Prozentsätze.

Auch die Schuldendienstquote hat eine feste Bezugsgröße, auch wenn das FMA-Rundschreiben sie nicht selbst ausformuliert, sondern auf zwei andere Normen verweist (Rz 14): Nach § 23h Abs. 2 Z 3 BWG ist sie der Quotient aus dem laufenden Schuldendienst und dem Einkommen der Kreditnehmerin bzw. des Kreditnehmers in einem bestimmten Zeitraum; § 6a Abs. 2b Z 4 VERA-V konkretisiert dieses Einkommen als das jährliche Einkommen nach § 2 Abs. 2 EStG 1988, nach Abzug von Steuern und Abgaben und zuzüglich Transferzahlungen – im Kern also das Jahres-Nettoeinkommen. Eine praktisch relevante Ergänzung aus demselben Rundschreiben (Rz 16): Ist die Zinsbindungsfrist einer Finanzierung kürzer als ihre Laufzeit, soll die Schuldendienstquote entsprechend angepasst – also niedriger angesetzt – werden, um dem Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung Rechnung zu tragen.

Warum "10 % Eigenmittel" und "20 % Eigenmittel" beide stimmen können

Ein Beispiel mit dem Kaufnebenkosten-Rechner für Österreich, damit die Zahlen nachvollziehbar bleiben: Kaufpreis 350.000 €, finanziert mit einem Kredit von 315.000 € – das sind exakt 90 % des Kaufpreises als Immobilienwert, also die maximale Beleihungsquote laut Richtwert. Eine Annahme steckt hier bewusst drin: Die Beleihungsquote bezieht sich auf den Marktwert der Immobilie, nicht auf den Kaufpreis – bei einem marktüblichen Kauf sind beide gleich, bei einem Kauf über Marktwert (z. B. in einem Bieterverfahren) würde die Bank mit dem niedrigeren Marktwert rechnen, und die 90 % fielen in Euro entsprechend geringer aus.

Mit Maklerprovision gerechnet, weil das für private Käufer:innen der Regelfall ist, nicht die Ausnahme – und mit Vertragserrichtung, weil sie beim Wohnungskauf faktisch unvermeidbar ist:

Zur Vertragserrichtung eine Annahme, die anders ist als bei Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühren: Dafür gibt es keinen gesetzlichen Tarif. Der Kaufnebenkosten-Rechner recherchiert dazu (Quelle: ÖRAK-Broschüre "Was Sie über das Honorar wissen sollten") eine Praxis-Bandbreite von ca. 1,5 bis 3 % netto – 2 % liegen mittig in dieser Spanne, sind aber ein gewählter Beispielwert, kein Fixsatz. Bei deinem eigenen Kauf kann der tatsächliche Satz höher oder niedriger liegen.

Jetzt die beiden Eigenmittel-Zahlen nebeneinander, für denselben Kauf, denselben Kredit:

Beide Prozentsätze sind für diesen Kauf richtig – sie beantworten nur unterschiedliche Fragen. "10 %" beantwortet die Bankenfrage: Wie viel Eigenkapital verlangt die Beleihungsquote im Verhältnis zum Immobilienwert? "19,4 %" beantwortet deine Frage: Wie viel Bargeld brauchst du tatsächlich, wenn die Kaufnebenkosten nicht mitfinanziert werden? Die oft zitierte Marke von "rund 20 %" ist also keine Aufsichtsgrenze, sondern ungefähr das, was bei einem realistischen Kauf mit Makler und Vertragserrichtung tatsächlich zusammenkommt. Was darüber hinaus als Eigenmittel zählt, wie sich dieser Prozentsatz über verschiedene Kaufpreisklassen verhält und wann eine mithaftende Zusatzimmobilie den Bargeldbedarf senkt, steht im Text Wie viel Eigenmittel brauche ich wirklich?.

Ohne Maklerprovision – wenn du zum Beispiel privat oder über eine provisionsfreie Vermittlung kaufst, Vertragserrichtung aber weiterhin anfällt – sinkt der Gesamtaufwand auf 378.327 €, die Eigenmittel auf 63.327 €, und der zweite Prozentsatz auf 16,7 %. Der Unterschied zwischen 19,4 % und 16,7 % ist allein die Maklerprovision – ein Hinweis darauf, wie stark dieser eine, vermeidbare Posten den tatsächlichen Eigenmittelbedarf verschiebt. Wie hoch der zweite Prozentsatz bei deinem Kaufpreis, deinem Bundesland und deiner Finanzierung tatsächlich ausfällt, rechnest du am schnellsten direkt im Kaufnebenkosten-Rechner durch – und ob sich die Kreditrate danach im Cashflow ausgeht, im Cashflow-Rechner für Österreich.

Wie die FMA das kontrolliert

Die Überwachung läuft nicht laufend pro Kredit, sondern auf Portfolioebene. Das FMA-Rundschreiben beschreibt dazu einen Halbjahres-Rhythmus (Zeiträume 1. Jänner bis 30. Juni sowie 1. Juli bis 31. Dezember), "in Fortführung der Berechnungspraxis für die Zwecke der KIM-V". Das weicht von der FMSG-Presseaussendung ab, die von einem Anteil "in einem Quartal" spricht – im Rundschreiben selbst, das die operative Prüfpraxis der FMA beschreibt, steht "Halbjahr". Wörtlich zur Schwelle, ab der die FMA genauer hinsieht:

"Liegt der auf diese Weise festgestellte Anteil über 20 % oder über EUR 1 Mio., je nachdem, welcher der beiden Beträge höher ist, wird aufsichtsseitig eine individuelle Beurteilung vorgenommen […]" (FMA-Rundschreiben 02/2025, Rz 24)

Der Satz stellt hier wörtlich einen Anteil (Prozent) einem Absolutbetrag (Euro) gegenüber – das sind unterschiedliche Einheiten, und der Wortlaut lässt offen, wie genau beide verglichen werden. Für dich als Kreditnehmer:in ist vor allem der Rahmen wichtig: Einzelne Kredite außerhalb der Richtwerte sind ausdrücklich vorgesehen und lösen für sich genommen nichts aus – erst wenn ein Institut in Summe deutlich abweicht, schaut die Aufsicht genauer hin, unter anderem im Rahmen der ohnehin stattfindenden aufsichtlichen Überprüfung (SREP). Unter der KIM-V gab es dafür noch drei getrennte Ausnahmekontingente, je eines pro Kennzahl – das Rundschreiben ersetzt das durch eine gemeinsame Schwelle für alle drei Kriterien zusammen.

Wie es in der Praxis tatsächlich aussieht

Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) veröffentlicht regelmäßig, wie hoch der Anteil neu vergebener Kredite ist, der die Richtwerte tatsächlich einhält. Die Entwicklung laut OeNB-Blog vom 10. April 2026: 2020, vor Einführung der KIM-V, erfüllten nur 14 % der neuen Kredite die (damals noch unverbindliche) Leitlinie. Beim Auslaufen der KIM-V am 30. Juni 2025 waren es 86 %. Stand Jahresende 2025 lag der Wert bei 81 %.

Eine neuere Erhebung zur Einhaltungsquote als Jahresende 2025 ist öffentlich nicht verfügbar. Die OeNB-Meldung zur Kreditvergabe im zweiten Quartal 2026 behandelt Volumina – wie viel neu an Wohnbaukrediten vergeben wurde –, nicht den Anteil, der die drei Richtwerte einhält. Der jüngste verfügbare Wert zur Standard-Konformität ist damit älter als das Stand-Datum dieses Texts.

Was sich für Kreditnehmer:innen geändert hat – und was nicht

Geändert: Es gibt seit 30. Juni 2025 keine rechtlich bindende makroprudenzielle Vorschrift zu Kreditvergabestandards mehr. Der Ausnahmemechanismus wurde zudem vereinfacht – von drei separaten Kontingenten pro Kennzahl auf eine gemeinsame Schwelle für alle drei zusammen.

Nicht geändert: Die drei Zahlenwerte selbst – 90 % Beleihungsquote, 40 % Schuldendienstquote, 35 Jahre Laufzeit – sind identisch zu den KIM-V-Werten geblieben. Auch die Praxis hat sich laut den OeNB-Zahlen bisher nur leicht verschoben (86 % auf 81 % binnen eines halben Jahres), nicht grundlegend.

Was dieser Text nicht leistet

Dieser Text ist keine Finanzierungsberatung und ersetzt kein Bankgespräch. Banken entscheiden über jede Finanzierung im Einzelfall – die drei Richtwerte sind eine aufsichtliche Erwartungshaltung an das Gesamtportfolio einer Bank, keine individuelle Zusage für einen einzelnen Kredit. Deine tatsächliche Bonität – Einkommen, bestehende Verbindlichkeiten, Sicherheiten, Haushaltsrechnung – schlägt jede der drei Kennzahlen: Eine Bank kann dir auch bei rechnerisch eingehaltenen Richtwerten einen Kredit verweigern, und sie kann in begründeten Einzelfällen davon abweichen.

Häufige Fragen

Stand: August 2026. Dieser Text ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.