Grunderwerbsteuer Österreich: Höhe, Berechnung und was du 2026 zahlst

Wer in Österreich eine Immobilie kauft, zahlt Grunderwerbsteuer. Sie ist der größte einzelne Posten unter den Kaufnebenkosten und lässt sich – anders als die Maklerprovision – nicht verhandeln. Dieser Text erklärt, wie hoch sie ist, wovon sie berechnet wird und welche Gebühren im gleichen Atemzug fällig werden.

Das Wichtigste in Kürze

Beim normalen Kauf zwischen fremden Personen beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises. Der Satz gilt bundeseinheitlich – anders als in Deutschland, wo jedes Bundesland eigene Sätze festlegt. Dazu kommt die Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent zuzüglich einer fixen Eingabegebühr für die elektronische Eingabe (47 Euro), bei Finanzierung zusätzlich 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts.

Wie sich die Steuer berechnet

Bemessungsgrundlage ist beim klassischen Kauf am freien Markt die Gegenleistung, in aller Regel also der vereinbarte Kaufpreis. Das Gesetz zieht dabei eine Untergrenze ein: Liegt der Kaufpreis unter dem sogenannten Grundstückswert nach der Grundstückswertverordnung, wird stattdessen dieser herangezogen. Bei marktüblichen Preisen spielt das keine Rolle – relevant wird es erst, wenn deutlich unter Wert verkauft wird.

Der Grundstückswert ist übrigens weder der Verkehrswert noch der alte Einheitswert, sondern eine eigene Rechengröße. Die Verordnung lässt drei Wege zu, ihn zu ermitteln: ein Pauschalwertmodell aus Grund- und Gebäudewert, die Ableitung aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel oder den Nachweis eines geringeren Werts per Gutachten.

Rechenbeispiel

Du kaufst eine Eigentumswohnung um 350.000 Euro, der Verkäufer ist nicht mit dir verwandt.

Finanzierst du den Kauf, kommt für die Eintragung des Pfandrechts noch einmal 1,2 Prozent der Kreditsumme dazu. Bei 280.000 Euro Kredit wären das weitere 3.360 Euro.

Nicht enthalten sind Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung durch Rechtsanwalt oder Notar sowie eine allfällige Maklerprovision. Beide fallen zusätzlich an und liegen prozentual in einer ähnlichen Größenordnung.

Der Stufentarif in der Familie

Wird eine Immobilie innerhalb des Familienverbands übertragen, gilt nicht der Satz von 3,5 Prozent, sondern ein gestaffelter Tarif auf den Grundstückswert:

Zum Familienverband zählen Ehegatten und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie einschließlich Stief-, Wahl- und Pflegekindern sowie Geschwister, Nichten und Neffen.

Zwei Punkte, die dabei häufig überraschen: Innerhalb dieses Kreises gilt jede Übertragung kraft Gesetzes als unentgeltlich – auch dann, wenn tatsächlich ein Kaufpreis fließt. Und Erwerbe zwischen denselben Personen werden innerhalb von fünf Jahren zusammengerechnet, damit nicht in mehreren kleinen Schritten durch die günstigen Stufen übertragen wird.

Ein Beispiel: Bei einem Grundstückswert von 600.000 Euro ergibt der Stufentarif 11.250 Euro. Zum Normalsatz wären es 21.000 Euro.

Die Gebührenbefreiung ist ausgelaufen

Von Juli 2024 bis Ende Juni 2026 gab es eine befristete Befreiung von der Eintragungs- und der Pfandrechtsgebühr für die Schaffung von Wohnraum zur Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses – bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro vollständig, darüber einschleifend bis zwei Millionen Euro.

Diese Befreiung gilt für neue Anträge nicht mehr. Maßgeblich war, dass der Grundbuchsantrag rechtzeitig vor dem Fristende einlangte. Ob es eine Nachfolgeregelung gibt, war zuletzt nicht beschlossen. Rechne also mit den vollen 1,1 beziehungsweise 1,2 Prozent.

Wichtig zur Einordnung: Diese Befreiung betraf ausschließlich die Gerichtsgebühren im Grundbuch. Die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent war davon nie erfasst.

Wer zahlt und bis wann

Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam – im Kaufvertrag wird die Steuer aber praktisch immer dem Käufer überbunden. Die Steuerschuld entsteht mit Abschluss des Vertrags, gemeldet werden muss der Erwerbsvorgang spätestens bis zum 15. des übernächsten Monats. In der Regel übernimmt das der Vertragserrichter, der die Steuer selbst berechnet und gemeinsam mit den Grundbuchgebühren abführt.

Drei häufige Verwechslungen

Grunderwerbsteuer und Grundsteuer. Die Grunderwerbsteuer zahlst du einmalig beim Erwerb. Die Grundsteuer ist eine jährlich wiederkehrende Gemeindeabgabe.

Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr. Die eine ist eine Bundessteuer, die andere eine Gerichtsgebühr für den Grundbucheintrag. Sie werden meist gemeinsam abgewickelt, sind rechtlich aber zweierlei – was in der Praxis vor allem dann wichtig wird, wenn eine Befreiung nur für eine der beiden gilt.

Erbschaftssteuer. Die wurde 2008 abgeschafft, die Grunderwerbsteuer nicht. Wer erbt, zahlt sie nach dem Stufentarif auf den Grundstückswert.

Selbst durchrechnen

Wie sich Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren, Notar und Maklerprovision bei deinem konkreten Kaufpreis summieren, kannst du im Kaufnebenkosten-Rechner für Österreich durchspielen.

Stand: August 2026. Dieser Text ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Bei Übertragungen in der Familie, teilentgeltlichen Erwerben oder Anteilsübertragungen an Gesellschaften lohnt sich eine individuelle Beratung.