Wie viel Eigenmittel brauche ich wirklich?

Der Richtwert "90 % Beleihungsquote" erklärt, wie viel eine Bank maximal im Verhältnis zum Immobilienwert finanziert – die Rechtslage dazu und warum daraus zwei unterschiedliche, beide korrekte Eigenmittel-Prozentsätze entstehen, steht im Text KIM-Verordnung und Eigenmittel. Dieser Text geht einen Schritt weiter und beantwortet die praktische Frage: Was zählt überhaupt als Eigenmittel, wie viel Bargeld brauchst du für deinen konkreten Kaufpreis, und gibt es Konstellationen, in denen weniger reicht?

Was zählt als Eigenmittel?

Vorweg die wichtigste Einordnung: Es gibt keine gesetzliche Liste akzeptierter Eigenmittel-Quellen. § 6a VERA-V definiert den Eigenfinanzierungsanteil rein als Restgröße – Gesamtinvestitionskosten minus Kreditvolumen, geteilt durch die Gesamtinvestitionskosten –, nicht als Katalog bestimmter Vermögensarten. Was im Einzelfall als Eigenmittel akzeptiert wird, ist damit Bankenpraxis, keine Rechtsnorm. Die folgende Liste fasst zusammen, was laut den eigenen Angaben österreichischer Banken und der Arbeiterkammer üblicherweise zählt – lies sie mit diesem Vorbehalt.

Erspartes. Bankguthaben, Sparbücher und ähnliche liquide Mittel zählen uneingeschränkt als Eigenmittel.

Bausparvertrag. Angespartes aus einem Bausparvertrag zählt als Eigenmittel, allerdings erst ab Erreichen der Zuteilungsreife (ein Mindest-Ansparanteil und eine Mindest-Ansparzeit, beides je nach Bausparkasse und Tarif unterschiedlich). Ist die Zuteilungsreife noch nicht erreicht, ist das Guthaben nicht einfach verfügbar, sondern nur über eine separate Zwischenfinanzierung (üblicherweise 18–36 Monate, zu eigenen Konditionen) nutzbar.

Schenkung oder vorgezogenes Erbe. Zählt als Eigenmittel. Steuerlich relevant: Schenkungen sind dem Finanzamt anzuzeigen, wenn der gemeine Wert 50.000 € (zwischen Angehörigen im Sinn des § 25 BAO, kumuliert über ein Jahr von derselben Person) bzw. 15.000 € (zwischen anderen Personen, kumuliert über fünf Jahre) übersteigt, jeweils binnen drei Monaten ab Erwerb (§ 121a BAO).

Eigenleistung. Selbst erbrachte Arbeitsleistung wird von Banken als Eigenmittel anerkannt – aber nur bei Neubau, Zu-/Umbau oder Sanierung, wo tatsächlich Arbeit anfällt, die du selbst übernehmen kannst. Beim Ankauf einer fertigen Bestandsimmobilie gibt es dazu keine Entsprechung – es gibt nichts, was du am fertigen Kaufobjekt "selbst leisten" könntest. Wer eine Bestandswohnung oder ein bestehendes Haus kauft, kann mit dieser Position nicht rechnen.

Bereits vorhandenes, lastenfreies Grundstück. Zählt als Eigenmittel, wenn es unbelastet ist und dir allein gehört.

Darlehen von Angehörigen – widersprüchlich behandelt. Hier gehen die Quellen auseinander, und das gehört offen benannt statt stillschweigend aufgelöst: Die Arbeiterkammer führt Geld von Verwandten/Freunden/Bekannten in ihrem Kredit-Ratgeber unter den Kreditarten (Schuld, die dokumentiert und bedient werden muss), nicht unter Eigenkapital. Raiffeisen schreibt auf der eigenen Eigenmittel-Seite dagegen wörtlich: "Finanzielle Hilfe von Eltern und Verwandten und Ihr Barkapital sind ebenfalls Eigenmittel" – ohne zwischen Schenkung und Darlehen zu unterscheiden. Eine Quelle, die diesen Widerspruch auflöst, wurde nicht gefunden. Praktische Konsequenz: Kläre vorab mit der finanzierenden Bank ausdrücklich, ob ein Betrag von Angehörigen als Schenkung oder als Darlehen gewertet wird – der Unterschied wirkt sich unmittelbar auf deine Schuldendienstquote aus, weil ein Darlehen als laufende Rückzahlungsverpflichtung in die Berechnung eingeht, eine Schenkung nicht.

Wie viel brauchst du wirklich? Die Faustregel

Über den Kaufnebenkosten-Rechner gerechnet, für fünf Kaufpreise von 30.000 € bis 450.000 €, jeweils mit 90 % Fremdfinanzierung (dem Beleihungsquote-Richtwert), Maklerprovision und Vertragserrichtung als Regelfall – derselbe Aufbau wie im Rechenbeispiel des KIM-V-Texts, hier aber über mehrere Kaufpreisklassen statt an einem einzigen Beispiel:

Kredit jeweils 90 % des Kaufpreises (27.000 € / 36.000 € / 54.000 € / 180.000 € / 405.000 €).

Die mitnehmbare Erkenntnis steht nicht in der Variation, sondern im Gegenteil – als Faustregel:

Oberhalb von rund 60.000 € Kaufpreis liegt dein tatsächlicher Eigenmittelbedarf, bezogen auf den Gesamtaufwand, praktisch konstant bei etwa einem Fünftel mit Makler – und bei etwa einem Sechstel ohne Makler –, unabhängig davon, ob du eine kleine Wohnung oder ein großes Haus kaufst.

Der Grund dafür ist mechanisch, nicht zufällig: Bis auf zwei kleine Fixbeträge – die 47-€-Eingabegebühr im Grundbuch und die im mittleren Maklertarif greifende Fixsumme von 1.453,46 € (zwischen 36.336,42 € und 48.448,51 € Kaufpreis) – skalieren alle Kaufnebenkosten-Positionen linear mit dem Kaufpreis: Grunderwerbsteuer immer 3,5 %, Grundbucheintragung immer 1,1 %, Pfandrecht immer 1,2 % der Kreditsumme, Maklerprovision und Vertragserrichtung jeweils ein fester Prozentsatz zuzüglich USt. Bei kleinen Kaufpreisen wiegen die Fixbeträge relativ schwerer und drücken den Prozentsatz nach oben (20,4 % bei 30.000 €); je größer der Kaufpreis, desto mehr verschwinden sie in der Summe, und die Kurve flacht auf den Wert ab, den die rein linearen Positionen allein ergeben würden (19,4 %). Diese Faustregel lässt sich damit auf jeden Kaufpreis oberhalb von rund 60.000 € übertragen, ohne für jeden Einzelfall neu zu rechnen – solange Vertragserrichtung wie hier zum Regelfall gehört.

Die Maklerprovision ist dabei der einzige große, vermeidbare Posten in dieser Rechnung: Kaufst du privat oder über eine provisionsfreie Vermittlung, sinkt der Eigenmittelbedarf auf rund 16,7 % des Gesamtaufwands – bei 200.000 € Kaufpreis von 43.407 € auf 36.207 €, bei 450.000 € von 97.607 € auf 81.407 €, also um 7.200 € bzw. 16.200 €. Für den exakten Betrag deines Falls rechnest du am schnellsten direkt im Kaufnebenkosten-Rechner und im Cashflow-Rechner für Österreich.

Zusatzsicherheiten: wenn eine zweite Immobilie mithaftet

Die Beleihungsquote misst laut § 23h Abs. 2 Z 1 BWG das Verhältnis zwischen Kreditsumme und der Summe der Marktwerte aller als Sicherheit dienenden Immobilien – nicht nur der gekauften. Genau daraus ergibt sich ein legitimer Weg, deinen Bargeldbedarf unter die Faustregel von oben zu drücken.

Eine zusätzlich verpfändete Immobilie zählt in den Nenner. § 6a Abs. 2a Z 3 lit. a VERA-V definiert "als Sicherheit dienende Immobilien" als jede Liegenschaft, auf der zu Gunsten der Finanzierung eine Hypothek eingetragen ist – nicht beschränkt auf das Kaufobjekt. Wird zum Beispiel eine lastenfreie Wohnung der Eltern zusätzlich zur gekauften Immobilie verpfändet ("Elternwohnung als Zusatzpfand"), erhöht das den Nenner der Beleihungsquote.

Wichtig für das Verständnis: Das bedeutet nicht, dass du "weniger als 10 % Eigenmittel" brauchst – die Bank finanziert weiterhin maximal 90 % der Sicherheitensumme. Was sich ändert, ist die Sicherheitensumme selbst: Sie erlaubt der Bank, mehr als 90 % des Kaufpreises zu finanzieren – ob und wie weit sie diesen Spielraum nutzt, entscheidet sie im Einzelfall. Schöpft sie ihn aus, sinkt dein tatsächlicher Bargeldbedarf gegenüber der Faustregel von rund einem Fünftel bzw. Sechstel. Konkret: Jeder Euro des von der Bank angesetzten Werts der Zusatzimmobilie erhöht die maximal mögliche Kreditsumme um 90 Cent (90 % Beleihungsquote) – Banken setzen bei einer Zusatzimmobilie dabei üblicherweise einen Abschlag vom Marktwert an, der tatsächliche Effekt kann also kleiner ausfallen als mit dem vollen Marktwert gerechnet. Bei 200.000 € Kaufpreis (Eigenmittel laut Tabelle oben: 43.407 €) würde eine zusätzlich verpfändete, lastenfreie Immobilie mit einem von der Bank angesetzten Wert von 30.000 € die maximale Kreditsumme um 27.000 € erhöhen und den Bargeldbedarf auf 16.731 € senken – etwas weniger als die vollen 27.000 €, weil die Pfandrechtsgebühr (1,2 %) auf die höhere Kreditsumme mitsteigt.

Eine reine Bürgschaft dagegen nicht. § 6a Abs. 2a Z 4 VERA-V verweist für "sonstige Sicherheiten" ausschließlich auf Art. 197, 198 und 200 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 (CRR) – also auf besicherte Kreditrisikominderung wie Bareinlagen, Wertpapiere oder verpfändete Lebensversicherungen. Bürgschaften sind dagegen in einem anderen CRR-Abschnitt geregelt (Art. 213–215, "Absicherung ohne Sicherheitsleistung"), der in Z 4 nicht zitiert wird. Eine Bürgschaft ohne zusätzlich verpfändete Immobilie geht damit nicht in die Beleihungsquote-Berechnung ein – sie kann eine Finanzierungsentscheidung erleichtern, senkt aber nicht die rechnerische Beleihungsquote.

Zwei Einschränkungen, die dazugehören: Erstens ist nicht belegbar, wie verbreitet Zusatzverpfändung bei privaten Käufer:innen tatsächlich ist – es gibt weder eine Bank-Statistik noch eine FMA-Erhebung dazu, nur die Bestätigung, dass der Mechanismus existiert und von Finanzierungsvermittlern beschrieben wird. Es ist eine reale, aber schmale, vom Vermögen der Familie abhängige Option, kein Standardweg für die durchschnittliche Käuferin. Zweitens: Wer eine zweite Immobilie zur Verpfändung mitbringt, verpflichtet damit nicht nur sich selbst – die mitverpfändete Immobilie haftet für den gesamten Kredit mit, nicht nur anteilig.

Landes-Wohnbauförderung

Alle neun Bundesländer fördern den Wohnungskauf oder -bau, aber mit strukturell verschiedenen Mechanismen: Manche vergeben ein echtes Eigenmittelersatzdarlehen mit fixer Grenze, manche einen nicht rückzahlbaren Zuschuss, manche ausdrücklich nur eine Zinsverbilligung auf einen normal besicherten Bankkredit, die den Eigenmittelbedarf selbst gar nicht senkt. Eine pauschale Aussage dazu wäre falsch – die Bedingungen weichen so stark voneinander ab, dass sie nur bei der Wohnbauförderungsstelle deines Bundeslands verlässlich zu prüfen sind.

Was dieser Text nicht leistet

Dieser Text ersetzt keine Finanzierungsberatung. Die Rechtsgrundlagen zur Beleihungsquote, zur Schuldendienstquote und dazu, was sich seit dem Auslaufen der KIM-V geändert hat, stehen im Text KIM-Verordnung und Eigenmittel – hier bewusst nicht wiederholt. Was im Einzelfall als Eigenmittel akzeptiert wird und wie eine Zusatzsicherheit bewertet wird, entscheidet am Ende die einzelne Bank, nicht dieser Text.

Häufige Fragen

Stand: August 2026. Dieser Text ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.