Miete vs. Kauf Österreich
Lohnt sich Kaufen gegenüber Mieten? Der Rechner vergleicht zwei Vermögenspfade über einen frei wählbaren Zeithorizont: den Immobilienwert abzüglich Restschuld beim Kauf gegen ein Aktiendepot beim Mieten – als vereinfachte Modellrechnung für den Vergleich der eigenen Wohnung, keine Anlageberatung.
Immobilie
Eigenkapital
Finanzierung
Miete zum Vergleich
Annahmen für den Vergleich
Kaufpfad nach 20 Jahren
Mietpfad nach 20 Jahren
Hinweis: In manchen Monaten übersteigt die Miete die Kreditrate (oder der Kredit ist bereits getilgt). Für diese Monate wird angenommen, dass kein zusätzlicher Betrag angelegt wird – eine Entnahme aus dem Depot wird nicht simuliert.
Vergleich
Kaufnebenkosten gesamt: 24.159 € · Fremdkapital: 259.327 € · Eigenkapital: 64.832 €
Wie der Vergleich funktioniert
Auf der einen Seite steht der Kaufpfad: Du kaufst die Immobilie, finanzierst einen Teil über einen Kredit und zahlst monatlich die Kreditrate. Am Ende des Zeithorizonts ergibt sich dein Nettovermögen aus dem dann erwarteten Immobilienwert abzüglich der verbleibenden Restschuld.
Auf der anderen Seite steht der Mietpfad: Du mietest stattdessen, legst dein Eigenkapital einmalig am Aktienmarkt an und investierst zusätzlich jeden Monat die Differenz zwischen der (fiktiven) Kreditrate und der tatsächlich gezahlten Miete – vorausgesetzt, diese Differenz ist positiv. Am Ende des Zeithorizonts ergibt sich dein Nettovermögen aus dem Wert dieses Depots.
Nettovermögen Kaufpfad = Immobilienwert(Horizont) − Restschuld(Horizont)
Nettovermögen Mietpfad = Depotwert aus Eigenkapital + Depotwert aus monatlicher Differenz (Kreditrate − Miete)
Übersteigt die Miete in einem Monat die Kreditrate (etwa weil die Miete stärker steigt als die Kreditrate oder der Kredit bereits getilgt ist), wird für diesen Monat kein zusätzlicher Betrag angelegt – der Rechner simuliert keine Entnahme aus einem bestehenden Depot. Das ist eine bewusste Vereinfachung, siehe Abschnitt „Grenzen" unten.
Woher die Vorbelegung stammt
Die Vorbelegung ist ein in sich stimmiges Beispielobjekt, kein zufälliger Einzelwert je Feld: Kaufpreis 300.000 € und Vergleichsmiete 1.100 € sind identisch zum Standardbeispiel des Mietrendite-Rechners – daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,4 % (1.100 € × 12 / 300.000 €), ein plausibler Marktwert. Zinssatz (4,00 %), Laufzeit (30 Jahre) und Wertsteigerung (2 %) entsprechen dem Standardbeispiel des Cashflow-Rechners.
Beim Eigenkapital weicht die Vorbelegung bewusst vom 10-%-Beispiel des Cashflow-Rechners ab und setzt stattdessen 20 % an: Der Cashflow-Rechner bildet eine Investitionsentscheidung ab, bei der ein höherer Fremdkapitalhebel üblich ist. Dieser Rechner vergleicht dagegen den Kauf der selbstgenutzten Wohnung – dafür verlangen Banken in Österreich seit der KIM-Verordnung in aller Regel mindestens 20 % Eigenmittel. Die unterschiedlichen Vorbelegungen sind also kein Widerspruch zwischen den beiden Rechnern, sondern spiegeln den jeweils anderen Anwendungsfall wider.
Zeithorizont (20 Jahre) und erwartete Aktienmarktrendite (6 % nominal) sind eigenständige Annahmen für diesen Vergleich, siehe Abschnitt „Grenzen" unten.
Warum keine Steuerdetails?
Anders als der Cashflow-Rechner modelliert dieser Rechner bewusst keine AfA, keine Werbungskosten und keinen Grenzsteuersatz: Diese Steuervorteile gelten in Österreich nur bei einer Vermietung, nicht beim Kauf der selbstgenutzten Wohnung, den dieser Rechner vergleicht. Das ist keine Lücke, sondern eine bewusste Grenze, die sich direkt aus dem unterschiedlichen Anwendungsfall der beiden Rechner ergibt.
Grenzen des Vergleichs
Nicht berücksichtigt: laufende Wohnnebenkosten und Instandhaltungsrücklage (weder auf der Kauf- noch auf der Mietseite), Immobilienertragsteuer bei einem späteren Verkauf, Kapitalertragsteuer auf die Depoterträge, Inflationsbereinigung (alle Beträge sind nominal), eine Entnahmesimulation bei negativer monatlicher Differenz (siehe oben) sowie Mietkaution und Maklerprovision auf der Mietseite.
Vereinfacht berücksichtigt: Der Zinssatz gilt fix über den gesamten Zeithorizont, ohne Zinsbindungsende oder Anschlussfinanzierung – identische Vereinfachung wie im Cashflow-Rechner. Die erwartete Aktienmarktrendite ist ein einzelner, konstanter Prozentsatz ohne Schwankungen über die Zeit.
Die gesamte Berechnung ist eine vereinfachte Modellrechnung für Österreich, keine Steuerberatung und keine Anlageempfehlung.
Du möchtest stattdessen eine Immobilie als Investition durchrechnen (Vermietung, Steuer, Cashflow)? Nutze den Cashflow-Rechner.
Du möchtest zuerst nur die Kaufnebenkosten prüfen? Nutze den Kaufnebenkosten-Rechner.
Weitere Rechner: Mietrendite-Rechner · Zinsrechner
Du rechnest für eine Immobilie in Deutschland? Nutze die deutsche Variante dieses Rechners.