Miete vs. Kauf Deutschland
Lohnt sich Kaufen gegenüber Mieten? Der Rechner vergleicht zwei Vermögenspfade über einen frei wählbaren Zeithorizont: den Immobilienwert abzüglich Restschuld beim Kauf gegen ein Aktiendepot beim Mieten – als vereinfachte Modellrechnung für den Vergleich der eigenen Wohnung, keine Anlageberatung.
Alle vorbelegten Werte sind Beispielwerte, keine Angaben aus deinen Daten – bitte prüfe und ändere sie für deinen konkreten Fall.
Wie der Vergleich funktioniert
Auf der einen Seite steht der Kaufpfad: Du kaufst die Immobilie, finanzierst einen Teil über einen Kredit (Sollzins plus anfängliche Tilgung, wie beim Cashflow-Rechner Deutschland) und zahlst monatlich die Kreditrate. Am Ende des Zeithorizonts ergibt sich dein Nettovermögen aus dem dann erwarteten Immobilienwert abzüglich der verbleibenden Restschuld.
Auf der anderen Seite steht der Mietpfad: Du mietest stattdessen, legst dein Eigenkapital einmalig am Aktienmarkt an und investierst zusätzlich jeden Monat die Differenz zwischen der (fiktiven) Kreditrate und der tatsächlich gezahlten Miete – vorausgesetzt, diese Differenz ist positiv. Am Ende des Zeithorizonts ergibt sich dein Nettovermögen aus dem Wert dieses Depots.
Nettovermögen Kaufpfad = Immobilienwert(Horizont) − Restschuld(Horizont)
Nettovermögen Mietpfad = Depotwert aus Eigenkapital + Depotwert aus monatlicher Differenz (Kreditrate − Miete)
Übersteigt die Miete in einem Monat die Kreditrate (etwa weil die Miete stärker steigt als die Kreditrate oder der Kredit bereits getilgt ist), wird für diesen Monat kein zusätzlicher Betrag angelegt – der Rechner simuliert keine Entnahme aus einem bestehenden Depot. Das ist eine bewusste Vereinfachung, siehe Abschnitt „Grenzen" unten.
Woher die Vorbelegung stammt
Kaufpreis (300.000 €), Bundesland (Bayern) und Vergleichsmiete (1.200 €) sind identisch zum Beispielobjekt „Wohnung in München" des Cashflow-Rechners Deutschland – daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,8 % (1.200 € × 12 / 300.000 €), ein plausibler Marktwert, der dort bereits verwendet wird.
Beim Eigenkapital und der Tilgung weicht die Vorbelegung bewusst von den Werten des Cashflow-Rechners ab: Dort sind es 20 % Eigenkapital und 1 % anfängliche Tilgung – eine für eine Vermietung typische Kombination, die die steuerlich absetzbaren Zinsen über eine lange Laufzeit maximiert. Dieser Rechner vergleicht dagegen den Kauf der selbstgenutzten Wohnung, bei der es keine Werbungskosten gibt und ein zügiger Vermögensaufbau im Vordergrund steht. Deshalb setzt die Vorbelegung hier 30 % Eigenkapital (übliche Bankenpraxis für Eigennutzer: mindestens die Kaufnebenkosten plus einen Sicherheitspuffer aus eigenen Mitteln) und 2 % anfängliche Tilgung an (in Deutschland für Eigennutzer verbreitet empfohlener Mindestwert). Die unterschiedlichen Vorbelegungen sind also kein Widerspruch zwischen den beiden Rechnern, sondern spiegeln den jeweils anderen Anwendungsfall wider.
Zeithorizont (20 Jahre) und erwartete Aktienmarktrendite (6 % nominal) sind identisch zur österreichischen Variante dieses Rechners.
Warum keine Steuerdetails?
Anders als der Cashflow-Rechner Deutschland modelliert dieser Rechner bewusst keine AfA, keine Werbungskosten und keinen Grenzsteuersatz: Diese Steuervorteile gelten in Deutschland nur bei einer Vermietung, nicht beim Kauf der selbstgenutzten Wohnung, den dieser Rechner vergleicht. Das ist keine Lücke, sondern eine bewusste Grenze, die sich direkt aus dem unterschiedlichen Anwendungsfall der beiden Rechner ergibt.
Grenzen des Vergleichs
Nicht berücksichtigt: laufende Wohnnebenkosten und Instandhaltungsrücklage (weder auf der Kauf- noch auf der Mietseite), Immobilienertragsteuer bei einem späteren Verkauf, Kapitalertragsteuer auf die Depoterträge, Inflationsbereinigung (alle Beträge sind nominal), eine Entnahmesimulation bei negativer monatlicher Differenz (siehe oben) sowie Mietkaution und Maklerprovision auf der Mietseite.
Vereinfacht berücksichtigt: Der Zinssatz gilt fix über den gesamten Zeithorizont, ohne Zinsbindungsende oder Anschlussfinanzierung – identische Vereinfachung wie im Cashflow-Rechner. Die erwartete Aktienmarktrendite ist ein einzelner, konstanter Prozentsatz ohne Schwankungen über die Zeit.
Die gesamte Berechnung ist eine vereinfachte Modellrechnung für Deutschland, keine Steuerberatung und keine Anlageempfehlung.
Du möchtest stattdessen eine Immobilie als Investition durchrechnen (Vermietung, Steuer, Cashflow)? Nutze den Cashflow-Rechner Deutschland.
Du möchtest zuerst nur die Kaufnebenkosten prüfen? Nutze den Kaufnebenkosten-Rechner Deutschland.
Weitere Rechner: Mietrendite-Rechner · Zinsrechner
Du rechnest für eine Immobilie in Österreich? Nutze die österreichische Variante dieses Rechners.