Cashflow-Rechner Schweiz

Der Cashflow-Rechner zeigt, was von deinen Mieteinnahmen nach Finanzierung, laufenden Kosten und Steuer monatlich übrig bleibt. Für die Schweiz fließen dabei die Handänderungssteuer/-gebühr deines Kantons und die schweizerische Zweitranchen-Hypothek (1. und 2. Hypothek) ein – als vereinfachte Modellrechnung, keine Steuerberatung.

Was am Schweizer Cashflow anders ist

Die Grundformel ist identisch (Nettomiete minus Kreditrate minus Steuerwirkung), zwei Punkte unterscheiden sich aber grundlegend von Österreich und Deutschland:

• Die Handänderungssteuer ist Kantonssache – manche Kantone erheben gar keine (siehe Ratgeber zur Handänderungssteuer), andere über 3 %. Sätze/Regeln, die sich seriös automatisieren lassen, rechnet der Rechner direkt; für die übrigen zeigt er einen Hinweis statt eine erfundene Zahl.
• Die Finanzierung ist keine einzelne Kreditsumme mit einheitlicher Tilgung, sondern zwei Tranchen mit fundamental unterschiedlichem Verhalten – dazu unten mehr.

1. und 2. Hypothek: die Schweizer Zweitranchen-Finanzierung

Schweizer Hypotheken werden in zwei Tranchen aufgeteilt, die sich an der Belehnung (Fremdkapital im Verhältnis zum Kaufpreis) orientieren:

Die 1. Hypothek bleibt dauerhaft bestehen – anders als in Österreich oder Deutschland gibt es keine Verpflichtung, sie überhaupt zurückzuzahlen. Nur die 2. Hypothek muss zurückgeführt werden, und zwar linear: Die jährliche Amortisationsrate ist immer 2. Hypothek ÷ Amortisationsdauer – anders als bei einer Annuität bleibt sie über die gesamte Dauer gleich hoch, unabhängig von der bereits zurückgeführten Summe.

Über 80 % Belehnung finanzieren Schweizer Banken praktisch nie (Richtlinie der Schweizerischen Bankiervereinigung, von der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannt) – der Rechner meldet das als Eingabefehler statt eine dritte Tranche zu erfinden.

Bewusste Vereinfachungen

Drei Punkte sind hier bewusst einfacher gehalten, als es die Realität wäre:

• Grenzsteuersatz als reine Nutzereingabe, ohne Vorbelegung: Die Schweiz kennt Bundes-, Kantons- und Gemeindesteuer mit stark unterschiedlichen Sätzen (grob von unter 20 % bis über 40 %, je nach Wohnort). Ein einzelner vorbelegter Pauschalsatz wie bei Österreich oder Deutschland würde hier eine Genauigkeit vortäuschen, die es nicht gibt – deshalb trägst du deinen Satz selbst ein. Ohne Eingabe (0 %) zeigt der Rechner Cashflow vor und nach Steuer identisch an, kein Fehlerzustand.
• Keine Zinsbindung abgebildet: Schweizer Hypotheken laufen in der Praxis über befristete Festhypotheken (oft 2–10 Jahre) oder als SARON-Hypothek mit variablem Satz – nach Ablauf steht eine Neuverhandlung an. Dieser Rechner rechnet durchgehend mit demselben, eingegebenen Zinssatz über den gesamten Betrachtungszeitraum, identische Vereinfachung wie beim Cashflow-Rechner Deutschland (dort: Zinsbindungsfrist).
• Beträge in Euro statt Franken: Die App rechnet aktuell durchgängig in Euro (€), auch für Schweizer Objekte – keine Umstellung auf CHF-Formatierung (Hochkomma als Tausendertrenner). Eine bewusst akzeptierte Unschärfe, kein Rechenfehler.

Ebenfalls nicht berücksichtigt: Schuldbrief/Grundpfand (dafür gibt es keinen kantonsübergreifend belastbaren Satz), eine Gebäude-Abschreibung wie die österreichische/ deutsche AfA (die Schweiz kennt stattdessen einen Unterhaltskostenabzug, effektiv oder pauschal – hier nicht automatisiert), Mietausfall und Leerstand, Verkaufskosten und Steuern bei einem späteren Verkauf.

Die gesamte Berechnung ist eine vereinfachte Modellrechnung für die Schweiz, keine Steuerberatung und keine Anlageempfehlung.

Häufige Fragen

Du möchtest zuerst nur die Kaufnebenkosten prüfen? Nutze den Kaufnebenkosten-Rechner Schweiz.

Hintergrund zur Handänderungssteuer je Kanton: Ratgeber zur Handänderungssteuer.

Du rechnest für eine Immobilie in Österreich oder Deutschland? Nutze den Cashflow-Rechner Österreich oder den Cashflow-Rechner Deutschland.