Cashflow-Rechner Deutschland

Der Cashflow-Rechner zeigt, was von deinen Mieteinnahmen nach Finanzierung, laufenden Kosten und Steuer monatlich übrig bleibt. Für Deutschland fließen dabei die Grunderwerbsteuer deines Bundeslands, die lineare Gebäude-AfA nach Baujahr und dein Grenzsteuersatz ein – als vereinfachte Modellrechnung, keine Steuerberatung.

Was am deutschen Cashflow anders ist als in Österreich

Die Grundformel ist identisch (Nettomiete minus Annuität minus Steuerwirkung), drei Punkte unterscheiden sich aber deutlich:

• Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und reicht von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (z. B. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein) – in Österreich gilt bundesweit ein einheitlicher Satz.
• Die Gebäude-AfA ist nicht pauschal, sondern hängt vom Fertigstellungsjahr ab (2,5 % / 2 % / 3 %, siehe unten). Österreich rechnet im Vergleichsrechner mit einem festen Satz von 1,5 %.
• Statt Notar-, Grundbuch- und Vertragserrichtungskosten einzeln kennt der deutsche Rechner eine kombinierte Notar-und-Grundbuch-Pauschale sowie – bei Finanzierung – die Grundschuldbestellung.
• Die Finanzierung wird über Sollzins und anfängliche Tilgung vereinbart, nicht über eine Laufzeit – dazu unten mehr.

Sollzins und anfängliche Tilgung statt Laufzeit

Ein deutsches Annuitätendarlehen wird nicht über eine Laufzeit abgeschlossen, sondern über zwei Prozentsätze: den Sollzins und die anfängliche Tilgung. Beide zusammen ergeben die konstante Monatsrate:

Die Rate bleibt über die Zeit gleich, ihre Zusammensetzung verschiebt sich aber: Weil die Restschuld sinkt, fällt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst entsprechend. Genau deshalb heißt es „anfängliche" Tilgung – der Satz gilt für das erste Jahr.

Die Dauer bis zur Volltilgung ist damit kein Eingabewert, sondern ein Ergebnis. Sie hängt nur von den beiden Sätzen ab, nicht von der Höhe des Darlehens:

Beispiel: 4 % Sollzins und 1 % anfängliche Tilgung ergeben rund 40 Jahre bis zur Volltilgung; mit 2 % Tilgung sind es rund 28 Jahre. Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit also überproportional.

Zinsbindung: bewusst nicht abgebildet

In Deutschland wird der Sollzins üblicherweise nur für eine Zinsbindungsfrist festgeschrieben (oft 10 oder 15 Jahre). Danach steht eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Konditionen an – die Restschuld zu diesem Zeitpunkt ist die eigentlich interessante Größe.

Dieser Rechner bildet die Zinsbindung nicht ab und rechnet durchgehend mit demselben Sollzins. Das ist eine bewusste Vereinfachung: Der Rechner betrachtet die Anfangsjahre der Investition – Cashflow, Steuerwirkung und Rendite im ersten Jahr –, und dafür ist der vereinbarte Sollzins der richtige Wert. Die ausgewiesene Dauer bis zur Volltilgung ist entsprechend eine rechnerische Größe unter der Annahme gleichbleibender Konditionen, keine Prognose.

Die lineare Gebäude-AfA nach Baujahr

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht Grund und Boden – deshalb reduziert der Grundanteil die Bemessungsgrundlage. Der anzuwendende Satz richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG):

Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis abzüglich Grundanteil (Kaufpreis × (1 − Grundanteil %) × AfA-Satz). Die Kaufnebenkosten fließen in dieser vereinfachten Rechnung nicht in die AfA-Bemessungsgrundlage ein. Stand: August 2026.

Degressive AfA: nicht berücksichtigt, obwohl möglich

Für zu Wohnzwecken dienende Gebäude besteht neben der linearen AfA eine degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 % jährlich vom jeweiligen Restwert, wenn mit der Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde oder die Anschaffung auf Grund eines in diesem Zeitraum rechtswirksam geschlossenen Vertrags erfolgt.

Dieser Rechner bildet die degressive AfA bewusst nicht ab – er rechnet ausschließlich mit den linearen Sätzen oben. Das heißt ausdrücklich nicht, dass die Regelung ausgelaufen wäre: Sie ist zum Stand August 2026 weiterhin anwendbar. Wenn dein Objekt die Voraussetzungen erfüllt, kann die tatsächliche Abschreibung in den ersten Jahren deutlich höher ausfallen als hier angezeigt – die Steuerwirkung wäre dann günstiger als im Ergebnis dieses Rechners. Sprich das mit deiner Steuerberatung ab.

Ebenfalls nicht abgebildet: der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer per Gutachten (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Werbungskosten und Grenzsteuersatz

Steuerlich abzugsfähig sind in dieser Rechnung die Schuldzinsen, die Gebäude-AfA und – optional – ein selbst geschätzter Betrag für sonstige Werbungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung). Die Tilgung ist ausdrücklich nicht abzugsfähig: Sie belastet zwar den Cashflow, schichtet aber nur Fremd- in Eigenkapital um.

Der Grenzsteuersatz wird pauschal auf das steuerliche Ergebnis angewendet. Der Rechner bildet keinen progressiven Einkommensteuertarif ab und berücksichtigt weder Grundfreibetrag noch Splittingtarif, Solidaritätszuschlag oder Kirchensteuer. Dafür wäre das gesamte zu versteuernde Einkommen nötig – das ist Aufgabe einer Einkommensteuerberechnung, nicht eines Cashflow-Rechners.

Grenzen des Rechners

Nicht berücksichtigt: Mietausfall und Leerstand, die Zinsbindungsfrist und die anschließende Anschlussfinanzierung (siehe oben – ein fixer Sollzins gilt durchgehend), Mietsteigerungen, Verkaufskosten und Steuern bei einem späteren Verkauf, die degressive AfA (siehe oben) sowie die Unterscheidung zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahem Herstellungsaufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Vereinfacht berücksichtigt: Die Zinsen im ersten Jahr werden als Zinssatz × anfängliche Darlehenssumme berechnet, nicht aus einem Tilgungsplan mit sinkender Restschuld – die tatsächlichen Zinsen liegen dadurch minimal niedriger. Notar- und Grundbuchkosten sind eine marktübliche Näherung von 1,5 % des Kaufpreises (gesetzlich gilt der GNotKG-Gebührentarif), die Grundschuldbestellung eine Näherung von 0,9 % der Kreditsumme.

Die gesamte Berechnung ist eine vereinfachte Modellrechnung für Deutschland, keine Steuerberatung und keine Anlageempfehlung.

Häufige Fragen